アイドルエコノミーデザイン

空きテナントをビジネス活用

アイドルエコノミーデザインとは

アイドルエコノミーとは所有ビルの空テナントの活用を進めて新たな利益を生み出す活動です。飲食店の配達ではUberが宿泊施設ではAirbnbがあるように近年、ビルの空テナントでも同様の新しいビジネスモデルが活発化しています。

自社ビルに空きスペースや使用されていないフロアがある場合に新たな収益源として新規事業をそのスペースで開始されることを御提案しています。

オフィスビルの空テナントが目立ってきている反面、新たな需要も生まれています。そういった新たな需要に対して空テナントリノベーション工事だけではなくITやオペレーションの面で新たな付加価値を付けてビジネスを作っていくことが求められています。

シェアオフィス・コワーキングスペース

シェアオフィスやコワーキングスペースが空テナントの活用としてはここ数年特に人気があります。狭くても働きやすい空間作りと併せて、入居者が交流できるスペースの確保が必要となります。

また、ITシステムの面では入退場管理や予約システムの整備が必要となります。オペレーション面では受付と清掃人員の確保、契約管理の整備、荷物の受け渡しや電話代行のオペレーションを整備する必要があります。

利回りとしてはフルに予約が入る前提でのビジネスプランではなく、想定稼働率の70％程度でも収支が合うように席数や料金体系を設計すべきと考えます。集客方法はコワーキングスペース専用のポータルサイトか自社サイトのWeb広告からの集客等が想定されます。

また、別業態との組み合わせ（カフェや書店等）による売上の相乗効果を狙う戦略も検討できます。

貸会議室

大きなスペースの貸会議室は大手が多く参入していますが、中小規模貸会議室スペースはまだ需要があると考えます。近隣企業のオフィスが手狭な際に会議室をレンタルしてもらえる可能性もあります。またスポットの小規模セミナーや週1日～2日等だけ営業する学習塾や語学教室等の固定利用も想定されます。

また、ITシステムの面では入退場管理や予約システムの整備が必要となります。オペレーション面では清掃人員の確保程度で済むため受付から入退場までIT管理をする事でローコスト運営が可能です。

利回りとしてはフルに予約が入る前提でのビジネスプランではなく、想定稼働率の50％程度でも収支が合うように料金体系を設計すべきと考えます。また、理想は教室利用等の定期的なストック枠の確保ができるように集客方法を検討すると良いでしょう。

集客方法は貸会議室専用のポータルサイトか自社サイトのWeb広告からの集客等が想定されます。また、近隣企業へのポスティング等のローカルな集客方法も効果が期待されます。異業種の教室ビジネスのサイトや専門誌への掲載も効果が期待できます。

自習室

自習室は近年勉強だけの個席スペースだけではなく、共有の勉強を教えあうスペースや簡単な喫茶スペース、音読をして勉強したい人のための防音室まで完備している自習室もあり多岐に渡ります。

また、ネットカフェの個室のような空間にしている自習室もあり、自宅に書斎の無い方の空間としての活用されているケースもあります。このビジネスの強みは原則として月額会員制を敷いているケースが多い点です。また、席数以上に会員数がいる事も多く、フィットネスジムの会員と同様に幽霊会員からの収益も期待できるメリットがあります。

ITシステムの面では入退場管理や予約システムの整備が必要となります。オペレーション面では受付スタッフと清掃人員の確保程度で済むため受付から入退場までIT管理をする事でローコスト運営が可能です。ただし、あくまで勉強をする場所としてのクオリティが重視されるため静かな環境を崩すネガティブユーザーへの注意等の会員メンテナンスはマメに行う必要が出てきます。

利回りとしてはフルに予約が入る前提でのビジネスプランではなく、想定稼働率の70％程度でも収支が合うように料金体系を設計すべきと考えます。また、コピー機や栄養ドリンク、書籍等の関連する分野の商品を合わせて販売することで副収入も狙います。

集客方法は自習室専用のポータルサイトか自社サイトのWeb広告からの集客等が想定されます。また、資格ポタールサイトへのバナー掲載や大学、予備校等のチラシ掲載等、エリアによってはピンポイントな集客方法も効果が期待されます。また一般の方向けの利用を狙うのであればマンション等の集合住宅へのポスティングも一定の効果が見込めます。

レンタルキッチン

居抜き店舗スペースをレンタルキッチンとして貸し出すビジネスモデルを提案します。基本的には内装に大幅な改修はせずに汚れがひどい部分のみをきれいにする事で低コストでのレンタルを想定します。

用途はイベントや撮影等での利用が主となりますが、週末だけ飲食店を経営したい人等の固定客利用も想定されます。

ITシステムの構築としてはスペースマーケット等の集客サービスを利用する場合はそのシステムを利用し特に開発をしないという方法も取る事ができます。開発をする場合は予約システムと入退場管理のシステム導入が必要となります。オペレーションとしては清掃人員の確保が必須です。

ある程度は利用者の善意に委ねる事もできますが、基本的に完全な状態での清掃をして返してくれる事は期待しない方がいいでしょう。対照的に利用者は最初の段階ではきれいな状態で利用できることを期待していますので、その期待を裏切る要素として不潔であることはこのサービスではタブーです。

利回りとしてはフルに予約が入る事はあまりないビジネスモデルなのでそこまで多くの予約は期待しません。ただし、イベント需要が入るため単価は高めの設定が可能です。稼動日数をセーブして1日おきにある程度高めの単価で貸し出すをする事で運営コストを下げる方法もあります。また、定期需要のある顧客に対してはサービス価格を提供するなどのプライシングも考えられるでしょう。

集客方法は先述したスペースマーケットのような集客サービスを利用する方法があります。それ以外では自社サイトのWeb広告からの集客や、パーティー需要のWebサイトへの広告掲載、宴会需要を期待して周辺企業へのポスティング等のアナログな手法も効果が期待できます。

クラウドキッチン・ゴーストキッチン

Uber等のデリバリーサービスを活用したデリバリ―専門の飲食店としてスペースを貸し出す事を想定しています。内装の仕上げや雰囲気よりもいかに効率的に調理ができるかが重要視されます。

そのため、通常のキッチンよりも調理スペースが広く、多くの調理員が働ける調理工場的な厨房配置が必要になります。このビジネスモデルのメリットは固定テナントが着く事です。デリバリ―需要を抑えているテナントであれば退店のリスクも低く長期でのリーシングが期待できます。

またこのビジネスモデルに関しては特にITやオペレーションの構築は必要ありません。実際の運用は借主であるテナントが行うため、メインとなるのは厨房施設の開発のみになります。

厨房施設に関してはガスや水道設備の要件が通常の店舗よりも多く必要になります。また、1つの物件に3区画程度の調理スペースを設けて、それぞれを別テナントに貸し出すという運用をしている店舗もあります。

集客方法は主に不動産会社へのリーシング時の広告キャッチコピーの改善依頼、またゴーストレストラン専門のWebメディアへの広告掲載等でも集客が期待できます。

レンタル倉庫

区画を細かい個室に分けてそれぞれを倉庫として貸し出すビジネスモデルです。このビジネスモデルで一番重要な点はセキュリティになります。物品の出し入れが伴うためセキュリティシステムはセキュリティ会社のものを導入する事を進めます。

初期投資に内装工事とセキュリティシステムの導入コストがかかりますが、運営に関しては基本的には無人での運営が可能です。定期的に掃除とチェックをするスタッフがいれば問題ありません。このビジネスモデルはユーザーのクレームも少なく、一度ユーザーが集まれば退会率も比較的低く安定している点にあります。

ITシステムの面では入退場管理システムの整備が必要となります。入退場管理に関してはセキュリティ会社のものを使用する事を進めます。利回りとしてはフルに予約が入る前提でのビジネスプランではなく、想定稼働率の70％程度でも収支が合うように料金体系を設計すべきと考えます。

集客方法は自社サイトのWeb広告と併せて、不動産ポータルサイトへの掲載も効果があります。倉庫や物置物件を探す際に根強く不動産ポータルサイトを検索する人が一定数いるためです。特にまとめて集客したい場合は地元の不動産会社に依頼して仲介手数料を支払う事でポータルサイトに積極的に掲載してもらうという方法もあります。

企画段階からの御提案

空スペースの活用方法を企画段階からご協力する事で無駄のない計画と実行を進めます。アイドルエコノミーの活用に関しては内装工事だけではなくITシステムの導入やプロモーションも並行して行わないと事業としては成長しません。

お金をかけて作ったはいいけど、誰も利用しない。ビジネスの現実は実際にはそういうものです。アイドルエコノミーの活用に関しては、それを利用するユーザーというのはどちらかというとニッチな層です。

上記にあげたビジネスモデルの中でも、お客様の中で今までにシェアオフィスや有料自習室、キッチンスタジオを利用された事のある方はどれくらいいらっしゃるでしょうか？

恐らくあまりいないかと思います。つまり、非常にニッチな層をターゲットにしています。それは需要が無いというわけではなく、特定のエリアに入り込まないと需要をつかめないという事です。

ニッチな層をターゲットにしている以上は、ニッチな層がアクセスするWebサイトや場所に宣伝する場を確保しておく必要があります。

適切な場所に適切な量の広告を打たないと集客は難しいサービスがほとんどです。そのため、予めどれくらいの費用と時間をかけて集客をしていくかも計画のうえ事業を作っていく必要があります。

どうやって進めるべきか？

規模は関係ない

基本的には中小規模の自社ビルのオーナー様を中心にご提案をしています。小さい分にはどれくらい小さくても構いません。ビルオーナーでもあり、会社の経営者でもあるお客様と連携しつつ進めさせて頂くケースが多いです。

ビルの規模は関係なく小さくても様々な工夫をして事業を計画して実行していきます。制約条件の基で工夫をしながら企画を進めていく方が面白いビジネスが立ち上がるケースも多いです。

先にお金の話を片付けよう

いくら丁寧に説明もしても経営者の方は本質的には「で、いくらなの？」が気になるところ。先にお金の話をしておきましょう。

基本的には通常の材料費＋施工費に加えて、企画料が総額の10％程度かかると思っていてください。坪単価の相場というのがオフィス等の内装工事にはあります。

例えば坪単価が10万円～30万円程度が設備仕様等により相場の範囲となります。例えばコストをある程度かけて20坪のオフィスの内装工事とシステム導入等を行う場合、施工費が600万円（30万円×20坪）＋で企画料10％（60万円）となります。

良い材料や複雑な工事をするほど坪単価の工事はあがりますが、そこは1坪いくらというざっくりな見積もりではなく細かく仕様や作業箇所ごとに分けたお見積りを作成してご提案をします。

また、予算が500万円だけどどこまでできるの？という腹を割った話し合いも歓迎です。予算ありきであれば予算の範囲内でできる限りのご提案を致します。

プロジェクトの流れを説明します。

基本的にはオフィスのリノベーション等と同じ流れになります。

①既存空きスペースの確認
②求める利益計画を確認
③仮企画の作成
④仮企画のセッションと見直し
⑤概算見積もり作成
⑥計画図面の作成
⑦細かい仕様決め
⑧正式見積もりの作成

ざっとこんな流れになります。色々とありますが、「お金」と「デザイン」の二つが主な確認事項となります。

実際にはこんな感じで進めます。

①既存空きスペースの確認
現状の空きスペースの状況をヒアリングします。坪数や法令上の成約条件、使用可能な時間帯等を確認し課題を整理します。

②求める利益計画を確認
空きスペースを活用した事業でどれくらいの利益を生み出したいか、どれくらいの投資を検討しているかを確認致します。特に検討中の案が無い場合は実例を基にご提案します。

③仮企画の作成
ヒアリングを基に空きスペースに必要なサービスとデザインとスペックを御提案します。単にデザインだけのご提案ではなく「その空間でいかにサービスを展開するか？」「その空間でいかに利益を出すか？」も含めた事業計画も加味したご提案をします。

④仮企画のセッションと見直し
ご提案書を基にディスカッションを致します。コンセプトを表現したCGパース及び仮図面もご提示のうえご提案します。それにより従業員の皆様も含めてイメージを共有し次のステップにつなげます。

⑤概算見積もりの作成（仮契約の決定）
空きスペース活用のコンセプトが共有されたのちに概算お見積りを作成致します。仕様等をある程度想定のうえで作成するラフな御見積りで予算感が合うか確認頂きます

⑥計画図面の作成
概算見積もりにて予算感を確認のうえ具体的な空きスペースに設置する設備等も配置した図面作成を致します。レイアウトや室内設備の配置等、図面レベルでの詳細なご提案を致します。電気関係や設備等もこの段階でご提案します。

⑦仕様決定
床材や壁紙、オフィス間仕切りや会議室等のパーテーション、造作什器類などの細かい仕様を決定のうえプランを固めていきます。これにより正確な御見積が可能となります。

⑧正式見積もりの作成（正式契約）
仕様決定の情報を基に正式な御見積を作成のうえご提示致します。ご契約の場合、ご契約書の取り交わし及び着手金（30％～50％）をお支払いいただきます。

⑨工事着手
工事を開始し、計画に基づいた施工を進めていきます。工事途中での仕様変更等の対応も致します。

⑩サービス検証
工事完了後に広告宣伝活動を展開のうえ新サービスをスタートさせます。実際のオペレーション運用までご支援致します。現場の作業環境等が悪くなっていないか、仮設通りの集客効果があったか否か等を完了後に検証致します。

⑪継続改善
改修した空きスペースの使い勝手の悪い箇所や著しく効果のあったデザイン等を分析し、お引渡し後も改善工事のご提案をさせていただくことも可能です。また継続的なマーケティングの改善活動のお手伝いも対応致します。

なぜ当社である必要があるのか？

リノベーション＋コンサルティング

当社の代表は日系コンサルティングファームに所属した後に、ドイツ系の戦略コンサルファームでもコンサルティング業務を請け負い、その後に当社を創業しました。

そのため、戦略から業務に至るまでいわゆる大手企業の経営陣向けのコンサルティングサービスを創業当初から御提供しています。また、リノベーション工事に関しては国内でも有数の施工件数を誇る規模にまで事業を成長させています。

その双方のナレッジを活用して、ワークスペースとしてのオフィスをコンサルティングアプローチで改善していく御提案をしています。このアプローチは国内では当社のみご提供しているサービスです。

企画に沿った空間＋ITシステム構築＋オペレーション構築

コンサルティングというと企画書や提案書を作成して「紙だけ作って終わり」というイメージがあるかもしれません。当社はコンサルティング＋空間作りができる会社のため「絵に描いた餅で終わらせない」実際に理想の空間を実現させるところまでが可能です。

また、アイドルエコノミーの活用に関してはITシステムの導入が必要なサービスもあります。そういった従来では空きスペースの設計施工やデザインと分離していたオペレーションの支援も実施させて頂く事でスムーズにスペース活用による利益獲得を進めます。

プロモーション支援

見た目が良くても使いづらければ生産性が落ちます。対外的な視線ばかり気にして不必要なデザインのオフィスを作っても日ごろ働く人にメリットはありません。

当社はデザイナー的な視点よりも「経営者的な視点」をもってオフィスデザインを御提案するように心がけております。

どのようなプロジェクトをやっているか

シェアオフィスの構築支援

Project　A
ビルオーナー所有のワンフロアをシェアオフィスに改修

商業ビルを複数所有しているオーナーからの依頼でワンフロアをシェアオフィスとコワーキングスペースに改修しました。コンパクトなシェアオフィスですが内装コストを低減させる事で周辺のシェアオフィスよりも安い賃料設定を実現し、安定的な入居率を確保しています。